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Pensiamo a tutto noi: scrittura, registrazione, risoluzione, proroghe, pagamento imposta di registro annuale di contratti di locazione a tassazione ordinaria, cedolare secca, canone concordato, transitorio.
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Tipologie di Contratti d’Affitto
L’affitto di un immobile privato comporta una serie di decisioni per il proprietario che desidera metterlo in affitto o per chiunque cerchi un immobile per sé. Ci sono diverse domande da considerare: quale tipo di contratto è conveniente stipulare? Come viene registrato? È possibile annullarlo prima della scadenza naturale?
Cerchiamo di rispondere a queste e altre domande relative al contratto di affitto tra privati.
Quali sono i tipi di contratto di affitto a uso abitativo disponibili?
In Italia esistono diverse tipologie di contratti di locazione con durate e canoni differenti. Vediamo le principali:
- Contratto a canone libero (4 anni + 4)
Questa è la forma di affitto più comune e tradizionale. L’importo del canone non è stabilito dalla legge, ma è il risultato di una negoziazione tra le due parti coinvolte. La durata minima del contratto è di 4 anni, dopodiché si rinnova automaticamente per altri 4 anni a meno che non venga annullato entro i termini stabiliti nell’accordo. - Contratto a canone concordato (3 anni + 2)
In questo caso, il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a accordi territoriali ed è generalmente inferiore rispetto al canone di mercato. Nonostante un reddito inferiore, il proprietario di casa beneficia di alcuni vantaggi fiscali, come la riduzione della base imponibile Irpef e delle imposte di registro, la riduzione dell’Imu e della Tasi e, per coloro che scelgono il sistema di tassazione alternativo all’Irpef, noto come cedolare secca, un’aliquota fissa del 10%.
La durata del contratto è di 3 anni, dopodiché si rinnova automaticamente per altri 2 anni. Anche i successivi rinnovi sono ogni 2 anni, a meno che non venga annullato.
- Contratto a uso transitorio
La durata di questo tipo di contratto varia da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi. Non è rinnovabile e può essere stipulato solo per comprovate esigenze del proprietario o dell’inquilino, che devono essere indicate nel contratto (ad esempio, motivi di studio, lavoro o perché il proprietario prevede di utilizzare l’immobile come abitazione personale). Le esigenze turistiche non sono considerate valide.
Il canone è libero, tranne nei casi in cui accordi territoriali impongano il canone concordato.
- Locazione per studenti universitari
Questo tipo di contratto ha una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con possibilità di rinnovo alla prima scadenza. Il canone non è libero, ma concordato.
Registrazione del contratto di affitto: è obbligatoria?
Tutti i tipi di contratto di affitto devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che la durata non sia inferiore a 30 giorni all’anno. Se il contratto non viene registrato, risulta nullo.
La registrazione può essere effettuata dal proprietario o dall’inquilino, a condizione che avvenga entro i 30 giorni successivi alla data di inizio del contratto stesso. La registrazione può essere effettuata sia in forma cartacea che tramite registrazione telematica. In entrambi i casi, è necessario allegare l’attestato di prestazione energetica (APE).
Quanto costa registrare un contratto di affitto?
La registrazione di un contratto comporta il pagamento di un’imposta di registro e un’imposta di bollo, che devono essere suddivise tra inquilino e proprietario.
L’imposta di registro per gli immobili ad uso abitativo corrisponde al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero di anni di locazione. È possibile scegliere se pagare l’intero importo in un’unica soluzione o annualmente, entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno precedente. Nel caso di contratti di locazione a canone concordato, la base imponibile per calcolare l’imposta di registro è pari al 70% del compenso annuo.
L’imposta di bollo ammonta a 16 euro per ogni 4 pagine scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe per ogni copia da registrare.
Chi opta per la cedolare secca non è tenuto a pagare né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.
Struttura dei contratti d’affitto
Il contenuto del contratto varia in base alla tipologia contrattuale, ma alcuni elementi devono essere sempre indicati:
- Data di stipula del contratto, che può differire dalla data di inizio effettivo della locazione. Il periodo entro il quale il contratto deve essere registrato inizia dalla data di stipula o dalla data di inizio, se precedente.
- Informazioni anagrafiche e personali sulle parti coinvolte: nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita IVA.
- Dati identificativi dell’immobile: indirizzo completo, dati catastali, numero di stanze e accessori eventuali.
- Canone di locazione e modalità di pagamento: è importante specificare se il canone comprende o meno le spese e la frequenza con cui il proprietario lo riscuoterà (di solito mensilmente o trimestralmente, ma è possibile concordare modalità diverse). È anche utile indicare come verranno calcolati eventuali adeguamenti ISTAT.
- Durata della locazione.
Come accennato, ogni contratto può essere personalizzato in base alle esigenze, includendo clausole accessorie. Tra le più comuni ci sono la scelta da parte del proprietario della cedolare secca e il deposito di una caparra da parte dell’inquilino (solitamente pari a due o tre mensilità), che verrà restituita alla scadenza del contratto.
Contratto di locazione: è possibile annullarlo?
Le possibilità di annullamento di un contratto di affitto dipendono dalla sua tipologia. Tuttavia, in generale, la legge concede maggiore libertà all’inquilino di recedere dal contratto rispetto al proprietario.
Annullamento del contratto 4+4
L’inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento, sia per giusta causa (ad esempio, licenziamento, problemi di salute che impediscono l’utilizzo dell’immobile, trasferimento per motivi di lavoro) sia semplicemente usufruendo della clausola di recesso prevista nel contratto.
Alla scadenza dei primi 4 anni, può dare preavviso di disdetta di 6 mesi, o meno se specificato nel contratto, senza dover fornire motivazioni. La comunicazione deve essere inviata per raccomandata o posta certificata.
Il proprietario, invece, non può dare disdetta per giusta causa e deve sempre attendere la scadenza naturale del contratto. Al termine dei primi 4 anni, in alcuni casi può evitare il rinnovo automatico comunicando all’inquilino con 6 mesi di anticipo tramite raccomandata o PEC. I casi in cui il proprietario può recedere dal contratto sono i seguenti:
- Intende vendere l’immobile a terzi, a condizione che non possieda altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in cui risiede. L’inquilino ha il diritto di prelazione.
- Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé o per un parente fino al secondo grado.
- Intende destinare l’immobile a un’attività a scopo pubblico, sociale, mutualistico, cooperativo, assistenziale, culturale o religioso. In questo caso, tuttavia, il proprietario deve offrire all’inquilino un’altra soluzione abitativa.
- L’immobile si trova in un edificio danneggiato che deve essere demolito, ricostruito o completamente ristrutturato.
- L’inquilino dispone di un’altra abitazione nello stesso comune o non utilizza in modo continuativo l’immobile affittato.
Al termine degli 8 anni, il proprietario può dare disdetta senza fornire motivazioni, ma deve comunque comunicarlo con sei mesi di anticipo; in caso contrario, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
Annullamento del contratto a canone concordato 3+2
Valgono le stesse regole del contratto a canone libero 4+4, ma con tempistiche diverse: l’inquilino può recedere prima della scadenza se previsto dal contratto o in caso di giusta causa; in caso contrario, deve attendere la fine dei primi 3 anni o dei successivi 2, dando preavviso di sei mesi.
Il proprietario non può recedere dopo i primi 3 anni, a meno che non sussistano i motivi sopra indicati. Al termine dei successivi 2 anni, può dare disdetta liberamente.
Annullamento del contratto transitorio
L’annullamento avviene automaticamente, senza bisogno di comunicarlo, alla scadenza del periodo stabilito. Se l’inquilino non lascia l’immobile, il contratto diventa automaticamente un 4+4 secondo legge.
Il proprietario non può recedere dal contratto prima della scadenza, mentre l’inquilino può farlo per gravi motivi con un preavviso minimo di 1 mese (3 mesi per le locazioni di durata superiore a 6 mesi).
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